Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı mülkiyet ilişkilerinin sona erdirilmesinde en sık başvurulan hukuki yollardan biri olmakla birlikte, uygulamada önemli yapısal sorunlar barındırmaktadır. Bu davalar, teorik olarak basit bir gayrimenkul tasfiye mekanizması öngörse de pratikte yargı sisteminin en yavaş ve tartışmalı alanlarından biri haline gelmiştir.
Öncelikle, yargılama sürelerinin uzaması en temel sorunlardan biridir. Tüm paydaşların davaya dahil edilmesinin zorunlu olması, tebligat süreçlerindeki aksaklıklar ve bilirkişi incelemelerinin uzaması gibi nedenlerle davalar çoğu zaman yıllarca sürmektedir. Bu durum, özellikle taşınmazın ekonomik değerinde dalgalanmalara yol açarak taraflar açısından ciddi hak kayıplarına neden olmaktadır.
Bununla bağlantılı olarak, taraf teşkili ve tebligat sorunları da süreci tıkayan önemli bir unsurdur. Paydaş sayısının fazla olduğu veya bazı paydaşların adreslerinin tespit edilemediği durumlarda dava ilerlememekte, bu da yargılamanın etkinliğini zayıflatmaktadır.
Bir diğer önemli problem alanı, kıymet takdiri ve satış sürecidir. Uygulamada bilirkişiler tarafından belirlenen değerlerin gerçeği yansıtmadığı yönündeki itirazlar sıkça gündeme gelmekte, satışların düşük bedelle gerçekleştiği yönünde ciddi tartışmalar yaşanmaktadır. Bu durum, davanın sonunda dahi taraflar arasındaki uyuşmazlığın fiilen sona ermemesine neden olabilmektedir.
Satış usulü bakımından ise mevcut hukuki çerçeve nettir:
Satışın paydaşlar arasında yapılması zorunlu değildir. Mevcut sistemde satış, kural olarak icra yoluyla açık artırma suretiyle ve üçüncü kişilere de açık şekilde gerçekleştirilmektedir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi ise ancak tüm paydaşların oybirliği ile mümkün olabilmektedir. Uygulamada bu oybirliğinin sağlanması çoğu zaman mümkün olmadığından, taşınmazlar sıklıkla üçüncü kişilere satılmakta ve bu durum özellikle aile içi mülkiyet ilişkilerinin sona ermesine yol açtığı gibi aile içi farklı ihtilafların doğmasına da neden olamktadır.
Son dönemde bu noktaya yönelik önemli bir reform tartışması gündeme gelmiştir.
Yargı paketi çalışmaları kapsamında, satış sürecinde paydaşların korunmasına yönelik olarak:
Öncelikle paydaşlara satın alma hakkı tanınması,
Satışın ilk aşamada paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi,
Üçüncü kişilere satışın ikinci aşamaya bırakılması
gibi modeller üzerinde durulmaktadır. Bu yaklaşım, mevcut sistemin “açık artırma odaklı” yapısından “paydaş öncelikli” bir yapıya evrilmesi anlamına gelmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, bu yöndeki yasal düzenlemenin bir an önce yürülüğe girmesi gerektiğini düşünmekteyiz.
Yine ortaklığın giderilmesi davalarında getirilen zorunlu arabuluculuk şartı süre gelen paylı mülkiyet uyuşmazlıklarını azalmasına sağlamıştır. Ancak arabuluculuk sürecinin sadeleştirilmesi davaların azalmasına ve mahkemelerin yükünün hafiflemesini sağlayacaktır.
Tüm bu sorunlar birlikte değerlendirildiğinde, ortaklığın giderilmesi davalarının mevcut haliyle hukuki bir çözüm sunmakla birlikte, etkinlik ve adalet algısı bakımından yetersiz kaldığı görülmektedir. Bu nedenle önümüzdeki dönemde yapılacak olası düzenlemelerin; yargılama sürelerini kısaltan, değerleme süreçlerini objektifleştiren ve özellikle paydaşların mülkiyet hakkını daha etkin koruyan bir yapıyı hedeflemesi beklenmektedir.
Yorumlar
Kalan Karakter: